JUAL BELI SURAT UTANG PENDEKATAN ATAS KRISIS SUBPRIME MORTGAGE

Masih membahas seputar pasar uang dan pasar modal, mari kita lanjutkan bahasan kita mengenai jual beli surat berharga. Untuk memudahkan dalam menjelaskan saya akan ambil contoh jual-beli surat hutang atau promissory notes (P-Notes).

Karena itu kembali dimunculkan disini contoh yang sudah menemani kita beberapa kali di blog ini, P-Notes:

Mengapa memperdagangkan surat berharga seperti P-Notes dapat menyeret Amerika ke badai krisis akibat subprime mortgage? mengapa jual-beli surat berharga dapat menggelincirkan dunia hingga ke jurang krisis seperti saat ini?

Jika kita kembali ke contoh P-Notes di atas dan kita perhatikan sejenak, P-Notes tidak lain hanyalah sebuah kertas -tepatnya- sebuah surat utang yang isinya adalah janji membayar secara tertulis dari si penerbit surat kepada pemegang surat sejumlah nominal tertentu (dalam contoh ini sebesar $ 250,000) saat surat tersebut diunjukkan -saat ditagih pemegang surat dengan cara mengunjukkan surat tersebut kepada si penerbit-. Kapan surat tersebut dapat diunjukkan? Yaitu saat jatuh tempo, dalam kasus ini tanggal 25 April 2000.

Saya berikan suatu contoh:
Sebuah perusahaan dagang tentu memiliki piutang atau tagihan ke para pembelinya baik kepada grosir, distributor, maupun sub-distributor. Piutang-piutang tersebut membuat siklus usahanya berubah tidak lagi jual-beli secara kontan (cash & carry). Karena itu dibutuhkan manajemen kas (cash management) dalam mengelola miss-match antara arus (flow) barang yang keluar dari perusahaan dengan arus uang yang masuk dari pembayaran para pembeli.

Kita asumsikan pembeli adalah A, B, dan C diberi tenggang waktu pembayaran masing-masing 1, 2 dan 3 bulan sejak pengiriman barang. Pengiriman barang dilakukan setiap bulan dimana A dan A' menunjukkan orang yang sama (A) pada dua waktu yang berbeda.

Miss-match tersebut, baik dari segi jumlah maupun timing menyebabkan perusahaan membutuhkan dana standby agar usahanya dapat terus berputar. Apabila flow tersebut disajikan ke dalam bentuk tabel, dapat diketahui informasi mengenai berapa barang yang dikeluarkan di hari apa kepada siapa. Di sisi lain dapat juga diketahui berapa banyak uang yang akan masuk dari siapa saja tanggal berapa, yang dikenal dengan jadwal pembayaran piutang (receivable aging).

Berkaitan dengan dana standby yang dibutuhkan agar usaha terus berputar, darimana perusahaan mendapatkannya?...Tenang-tenang....think smart !

Adanya jadwal pembayaran piutang, membuat perusahaan ‘PEDE’ untuk bisa ngutang alias pinjem duit dari luar, karena sudah bisa diperkirakan kapan akan ada dana masuk untuk melunasi hutangnya. Bermodalkan itulah perusahaan membuat surat hutang dengan nilai dan jangka waktu tertentu. Lalu surat hutang tersebut ‘dijual’ untuk menarik uang sesuai dengan jumlah yang diperlukan. Pembeli surat hutang bisa perorangan bisa juga perusahaan. Anggaplah surat hutang tersebut dibeli oleh bank investasi (investment banking). Sampai disini, masalah miss-match yang dihadapi perusahaan dagang sudah terpecahkan.

Di sisi lain bank tersebut tidak hanya membeli surat hutang dari satu perusahaan itu saja, tapi dari banyak perusahaan ambil contoh dari 10 perusahaan, artinya bank telah memegang 10 surat berharga berupa P-Notes sebagai alat investasi. Karena bank juga memperoleh dana dari nasabahnya yang seringkali dapat menarik dananya untuk suatu keperluan, bank memiliki problem yang sama dengan perusahaan dagang tadi, yaitu miss-match cash flow sehingga membutuhkan alat untuk pengaturan likuiditas. Bank membutuhkan dana pengganti (replacement) apabila nasabahnya menarik dana sementara uangnya masih tertanam dalam P-Notes tadi.

Untuk memenuhi kebutuhan likuiditas, bisa saja bank menjual P-Notes dari beberapa perusahaan tadi ke bank lain, namun bisa juga dengan menerbitkan P-Notes baru sesuai dengan pengaturan cash flow bank.

Alternatif I bank menjual P-Notes
Apabila perusahaan-perusahaan penerbit P-Notes kinerjanya bagus, membayar bunga yang disepakati tepat waktu maka harga P-Notes akan naik. Karena harga surat-nya naik, banyak bank lain atau sekuritas yang tertarik turut mengincar surat tersebut. Katakanlah P-Notes tersebut dijual oleh bank A sebagai pemilik awal kepada bank B. Terjadi perpindahan tangan (endorsment), sehingga perusahaan penerbit tidak lagi berkewajiban membayar bunga dan pokok kepada bank A, namun sebagai gantinya perusahaan berkewajiban membayar kepada bank B.

Begitu seterusnya saat terjadi jual-beli P-Notes yang berpindah tangan dari bank satu ke bank lainnya. Jumlah transaksi bisa berkali-kali dengan melibatkan banyak pihak, hingga akhirnya harga dari surat semakin menggelembung.

Saat P-Notes tersebut pada akhirnya dipegang oleh bank X, ternyata kondisi perusahaan sedang kurang baik sehingga nilainya turun. Apakah bank X akan menjualnya kembali dengan resiko rugi harga namun uang pokoknya kembali? atau bank X akan menahannya sampai jatuh tempo (Hold To Maturity / HTM) untuk menagihkan P-Notes tersebut ke penerbitnya agar si penerbit menepati janji tertulisnya untuk membayar sejumlah tertentu kepada pemegang P-Notes?

Jika bank X memilih opsi HTM, resiko tidak kembalinya pokok melekat padanya (tidak berpindah tangan). Katakanlah dalam perjalanannya si penerbit mengalami pailit, atau sengketa di pengadilan yang menganggu kinerja keuangan perusahaan, pada akhirnya...saat bank X mengunjukkan P-Notes tersebut ke penerbitnya, si penerbit tidak dapat memenuhi janjinya...

P-Notes hanya sekedar P-Notes...kertas hanya sekedar kertas...janji hanya sekedar janji...

Lalu berlanjut ke masalah sengketa yang lebih jauh, dimana bank x mengajukan gugatan ke pengadilan perihal penyelesaian surat hutang tersebut yang bisa berujung dengan penjualan/pelelangan aset si penerbit (jika bank X menang) itu pun tidak mudah, baik untuk mencari pihak yang berminat menjadi pembeli aset sitaan maupun untuk eksekusi sita jaminan (biasanya para preman sudah dikerahkan). Atau bisa juga bank X apes, akhirnya gak dapet apa-apa dan uangnya malah gak balik.

Alternatif II bank menerbitkan P-Notes baru
Efek kerusakan yang ditimbulkan alternatif II jauh lebih parah dan berlipat-lipat dari alternatif I.
Katakanlah bank A memegang 10 P-Notes lalu surat-surat tersebut dipaketkan menjadi satu sebagai dasar dari penerbitan P-Notes baru alias disekuritisasi oleh perusahaan sekuritas. Lalu P-Notes baru tersebut diperjual-belikan berkali-kali. Dipindahtangankan dengan melibatkan banyak pihak dan banyak transaksi.

Lalu, katakanlah bank C dengan dasar P-Notes baru tersebut mensekuritisasi lagi asetnya, dan diterbitkanlah surat baru. Hingga akhirnya nilainya menggelembung berkali-kali.

Begitu seterusnya hingga sampai pada bank X. Saat gelembung itu pecah yang berawal dari tingkat dasar (P-Notes dari perusahaan dagang), bank X akan menagihkan P-Notes nya ke bank lain, begitu seterusnya, beruntun hingga akhirnya suatu bank menagih kepada bank A, dan bank A menagihnya kepada perusahaan dagang. Tetapi karena lantai dasarnya telah lebih dulu runtuh, tidak ada lagi sumber pembayaran yang pasti. Pada akhirnya satu-persatu jatuh bangkrutlah para pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut.

Kurang lebih, seperti itulah nasib yang menimpa Lehman Brother, salah satu Investment Banking terbesar di AS yang akhirnya jatuh bangkrut. Pitutang-piutang dari perusahaan dagang di awal cerita, bisa anda ganti dengan subprime mortgage. Para pihak yang terlibat bisa anda ganti dengan AIG, Freddie Mac, Merrill Lynch, perusahaan asuransi dan sekuritas lainnya, dst.

Dan sesuatu riba yang kamu berikan agar dia bertambah pada harta manusia, maka riba itu tidak menambah pada sisi Allah. Dan apa yang kamu berikan berupa zakat yang kamu maksudkan untuk mencapai keridhaan Allah, maka itulah orang-orang yang melipatgandakan (kekayaan). [Ar-Rum: 39]

Dan disebabkan mereka memakan riba, padahal sesungguhnya mereka telah dilarang daripadanya, dan karena mereka memakan harta benda orang dengan jalan yang batil. Kami telah menyediakan untuk orang-orang yang kafir di antara mereka itu siksa yang pedih. [An-Nisa : 161]

SUBPRIME MORTGAGE PEMICU KRISIS FINANSIAL GLOBAL

Belakangan ini sering kita dengar istilah subprime mortgage baik di media cetak, elektronik, maupun di internet dengan bahasa keuangan yang jelimet. Mudah-mudahan penjelasan awam ini bisa mempermudah anda untuk memahami apa itu subprime mortgage. Konon karena "binatang yang satu inilah" krisis finansial global tahun 2008 ini berawal. Benarkah itu?

Memang tudingan itu ada benarnya, bahwa jatuhnya subprime adalah pemicu awal dari krisis saat ini. Namun kurang tepat juga jika semua kesalahan ditimpakan pada subprime, karena tanpa adanya peran serta pasar uang dan pasar modal dalam penggelembungan nilai dari surat-surat berharga yang berhubungan dengan subprime tentu krisis ini tidak akan menjalar dan berkepanjangan.

Seperti isi tulisan di awal mula blog ini, penyebab utama krisis adalah karena rapuhnya sistem ekonomi dunia saat ini yang didominasi oleh kapitalis. Perekonomian saat ini lebih banyak digerakkan oleh transaksi financial ketimbang transaksi riil yang melahirkan virtual economy menurut Peter Drucker (1980) atau bubble economy dalam istilah Paul Krugman (1999). Tapi karena topik kita kali ini adalah subprime yang memang benar menjadi pemicu krisis ini, sayang kalo bahasan tentang subprime sendiri dilewatkan begitu saja.

Berhubung keterbatasan waktu, memang cukup sulit bagi saya utuk menulis dengan konten yang banyak dalam satu waktu, akhirnya terpaksa dipecah-pecah menjadi topik-topik kecil. Yang sudah kita bahas kemarin adalah peranan bank, sekuritas, dan asuransi. Telah dibahas juga mengenai bubble effect / bubble economy dan begitu rapuhnya praktek di pasar modal yang dipenuhi oleh maisir, gharar, dan riba yang membuat harga komoditi dan indeks menjadi sangat volatile.

Nah, jika disepertikan bahwa bahasan-bahasan tersebut sebagai lingkaran, bahasan yang satu ini ibarat irisan dari semua lingkaran itu karena melibatkan bank, sekuritas, asuransi, pasar uang dan pasar modal.

Dalam bahasa awam mortgage bisa diartikan sebagai kredit properti yang jaminannya adalah properti itu sendiri. Singkat kata, mortgage itu kredit perumahan (KPR). Istilah prime menunjukkan kualitas dari suatu KPR yang diberikan kepada nasabah yang mampu mencicil, membayar, dan melunasi KPRnya dilihat dari beberapa parameter seperti jumlah penghasilan yang memadai, punya pekerjaan tetap, memiliki jabatan, bahkan memiliki track record yang baik di bank dalam pembayaran kreditnya selama ini.

Jadi mudahnya, subprime (dibawah prime) adalah KPR yang diberikan kepada peminjam yang tidak memiliki kapasitas membayar tersebut di atas, sehingga bank pemberi KPR subprime memiliki resiko gagal bayar yang lebih besar. Misalnya adalah KPR yang diberikan kepada buruh, pekerja tidak tetap, dan masyarakat yang hidup pas-pasan.

Karena resiko subprime lebih tinggi, maka bunga yang dikenakan bank kepada peminjam juga lebih tinggi dari prime mortgage. Bayangkan, apakah ini tidak terbalik? Orang-orang kaya/mampu membayar kepada bank lebih murah sedangkan orang-orang yang hidup pas-pasan harus membayar hutang dengan bunga yang lebih tinggi dari orang-orang kaya itu ?!?!

Bukankah seharusnya negara wajib menjamin kebutuhan pokok setiap warganya yang salah satunya adalah papan (tempat tinggal)? Bukankah seharusnya orang-orang yang lemah itu disubsidi? Bukan malah dibebani dengan beban yang lebih besar?

Kalau Indonesia tidak ingin terjangkit penyakit karena subprime, hal ini juga yang harus dicermati oleh Pemerintah kita dalam menyediakan tempat tinggal bagi warganya khususnya bagi golongan menengah ke bawah. Sejauh ini walaupun dirasakan masih kurang karena banyaknya WNI yang belum memiliki tempat tinggal, sepertinya dan mudah-mudahan selalu begitu, Pemerintah cukup serius dalam memenuhi kewajibannya untuk menyediakan tempat tinggal bagi warganya seperti melalui program penyediaan RSS, apartemen bersubsidi, dll yang disalurkan dan dikelola oleh bank pemerintah.

Kembali ke topik, pertanyaannya sekarang jika memang beban bunga bagi peminjam subprime lebih tinggi mengapa mereka mampu membayarnya? Bahkan secara industri, KPR subprime ini memiliki pertumbuhan yang baik sejak 2004-2006 dengan meningkatnya eksposur kredit yang dikucurkan oleh bank bagi sektor tersebut?

Penyebabnya adalah, skema kredit subprime yang dimodifikasi agar memiliki nilai jual dari segi marketing (biar laku). Salah satunya adalah pengaturan beban bunga dimana 2 tahun pertama kredit dikenakan bunga yang sangat rendah, namun mulai di tahun ke-3 mungkin sampai 28 tahun berikutnya dikenakan bunga yang melonjak tinggi.

Dengan iming-iming bunga rendah selama 2 tahun pertama masyarakat kelas bawah serasa diberi angin segar. Setelah sekian lama sulitnya ingin punya rumah dan pengajuan kreditnya ditolak terus-menerus, ternyata ada suatu produk yang memberikan secercah harapan. Akhirnya masyarakat berbondong-bondong mengambil fasilitas subprime ini, karena bayangan manis di 2 tahun pertama mengalahkan adanya potensi pukulan pahit di 28 tahun berikutnya.

Hal ini juga yang menyebabkan grafik pertumbuhan subprime meningkat dari tahun ke tahun. Tak heran bila mortgage terus meningkat, semakin banyak rumah dibangun. Dari tahun 2001 sampai akhir 2005, proporsi aset mortgage dari aset bank terus meningkat sehingga pada periode tersebut tingkat pembangunan rumah di Amerika Serikat meningkat pesat (housing booming).

Di sisi lain, suku bunga bank sentral Amerika juga rendah. Dalam kondisi suku bunga yang rendah sementara harga properti terus naik, para pemberi KPR subprime seolah lupa akan adanya resiko gagal bayar dari peminjam.

Justru yang ada malah sebaliknya, subprime disulap menjadi produk keuangan yang menarik, disekuritisasi oleh berbagai perusahaan sekuritas, diasuransikan. Lalu dijual oleh bank ke bank lain dalam money market (pasar uang). Lalu disekuritisasi lagi, dijual kembali dalam bentuk surat berharga, hingga nilai transaksi menjadi menggelembung karena dilakukan berkali-kali sementara nilai tansaksi riilnya tidak berubah.

Proses sekuritisasi yang mengubah ‘wujud’ subprime ke dalam bentuk surat berharga mencapai beberapa tingkatan. Dari mulai sebagai surat hutang biasa (promisory notes yang dijual), lalu disekuritisasi menjadi MBS (Mortgage-Backed Securitites), lalu di beberapa MBS ini disekuritiasi lagi menjadi CDOs (Collateralized Debt Obligations). Apapun istilahnya, semuanya itu hanyalah kertas yang nilainya menggelembung. CDOs ini kemudian dijual ke berbagai bank, perusahaan asuransi, hedge funds, reksa dana (mutual funds), dll baik di Amerika maupun ke negara lain.

Seperti dijelaskan di atas bahwa karena grafik pertumbuhan subprime yang meningkat diiringi juga dengan boomingnya sektor properti dengan menjamurnya perumahan-perumahan baru di Amerika, justru semakin membuat ‘kertas subprime’ hasil sekuritisasi menjadi pilihan yang menarik untuk berinvestasi. Kertas tersebut semakin laku dijual, semakin diminati, banyak dicari orang, dan semakin mahal harganya.

Lalu, pertanyaannya adalah: bagaimana kondisi para peminjam subprime setelah tahun ke-3?
Karena adanya 'diskon' bunga yang sangat rendah yang diberikan di dua tahun pertama, sudah tentu tidak akan ada kapitalis yang ingin rugi dan memberikan 'diskon cuma-cuma'. Sebagai kompensasi, bunga mulai tahun ketiga menjadi floating, dan melonjak naik begitu saja.

Karena bunga naik drastis cicilan rumah juga semakin besar dan dirasakan sangat berat oleh para peminjam subprime. Pada akhirnya sebagian besar peminjam itu default, tidak mampu membayar kewajibannya kepada bank pemberi KPR. Ditambah lagi kondisi sektor riil di Amerika yang mengalami resesi membuat banyak perusahaan melakukan PHK. Gelombang PHK membuat jutaan orang kehilangan pekerjaannya, termasuk buruh dan para pekerja yang menjadi peminjam subprime. Walhasil, para korban PHK tidak mampu membayar kewajibannya dan secara keseluruhan eksposur subprime yang default semakin besar.

Banyaknya pinjaman yang macet berdampak pada bank pemberi subprime. Salah satu yang terbesar adalah Lehman Brothers. Bank investasi ini mengalami kerugian besar akibat krisis subprime mortgage. Pada laporan keuangan kuartal kedua tahun 2008, Lehman melaporkan kerugian 2,8 miliar dollar AS. Selain itu, mereka harus menjual paksa aset bernilai 6 miliar dollar AS dan pada akhirnya secara resmi Lehman mengumunkan diri pailit alias bankrut.

Krisis subprime menyebabkan harga saham Lehman di bursa terus menurun. Lalu merembet ke saham-saham perusahaan lain yang terkait dengan subprime yang juga turut anjlok, lalu semakin meluas pada perusahaan lain yang berhubungan dengan mortgage dan akhirnya menyeret seluruh bidang pada krisis yang sama.

Selain terjadi di pasar modal, krisis juga terjadi di pasar uang karena ‘kertas subprime’ itu diperdagangkan untuk mencari uang. Kita ambil contoh mudah promisory notes seperti ini:

Promisory Notes intinya adalah kertas atau surat yang menyatakan bahwa si penerbit berjanji akan membayar sejumlah uang sesuai dengan yang tertera disurat tersebut pada waktu tertentu (jatuh tempo), yaitu saat surat tersebut diunjukkan (ditagih) oleh pemegang surat -yang dalam hal ini memberikan uang kepada si penerbit surat/membeli surat. Pada saat promisory notes tersebut diperdagangkan, surat sudah berpindah tangan berkali-kali dengan nilai yang menggelembung bahkan berubah bentuk menjadi MBS, CDOs.

Bayangkan transaksi surat tersebut seperti sebuah gedung bertingkat. KPR subprime adalah pondasinya, diikuti oleh lantai tingkat pertama (aset yang disekuritisasi lalu dijual), lalu tingkat kedua (aset hasil sekuritisasi yang disekuritisasi lagi), dst yang dikenal dengan istilah transaksi derivatif. Saat terjadi krisis subprime, berarti seakan-akan pondasi bangunan tersebut telah runtuh. Ibarat peristiwa runtuhnya WTC, secara beruntun lantai-lantai di atasnya akan turut runtuh yang tidak hanya menyeret bank, tapi juga sekuritas, asuransi, bahkan perusahaan-perusahaan lain yang terkait.

Seperti yang disampaikan oleh Abu Umar 2008:
Pengalaman krisis subprime mortgage AS sejak 2007 menyebabkan para “penjudi berdasi” kelas kakap mengalami kerugian hebat. Krisis subprime mortgage AS berdampak pada jatuhnya nilai kapital pasar modal berbasis surat berharga perumahan kelas dua di Amerika sebesar 12% atau US$ 2,4 trilyun (=Rp 22.080 trilyun) dari US$ 20 trilyun menjadi US$ 17,6 trilyun.

Analis pasar modal Paul B. Farrel di situs Market Wacth menulis sebuah artikel sangat menarik dengan judul Derivatives the New ‘Ticking Bomb’. Dalam artikel tersebut, ia mengulang kembali peringatan yang pernah dilontarkan Warren Buffett lima tahun sebelum krisis subprime melanda AS. Warren Buffet menyatakan pertumbuhan transaksi derivatif yang bersifat masif dan tidak terkontrol dapat menjadi “senjata keuangan pemusnah massa” yang sangat berbahaya.

Peringatan Warren Buffet kini menjadi kenyataan pahit bagi negara-negara di dunia. Krisis subprime mortgage AS yang menyebabkan para fund manager raksasa rugi milyaran dollar AS membawa efek domino berupa krisis finansial yang lebih besar dan merembet pada kejatuhan ekonomi di sektor riil akibat melonjaknya harga minyak dan pangan.

Tidak cukup sampai disini.......

Kerugian hebat di bursa saham tidak membuat nyali “perusak ekonomi” dunia turun. Para penjudi raksasa (fund manager) malah mencari sumber-sumber keuntungan baru untuk memuaskan kerakusan mereka. Selanjutnya mereka menjadikan bursa komoditas sebagai permainan spekulasi. Apa saja komoditi yang menjadi incaran? kita lanjutkan di lain waktu.